厦门保障性商品房到底是福利还是鸡肋

《保障性商品房住房管理办法》每隔几年就会修订一次,每一次修订都会对业主权利进行更加严格的限制。所有的利益天平都偏向政府一方,修订相关政策不需要进行任何听证,也不需要倾听来自人民的声音,想怎么修订就怎么修订,完全政府一方说了算。购房一方的业主只能服从,应有的权利得不到保障。

首先什么是保障性商品房?

相信很多人都不明白,此类名词为厦门政府独创的名字,因为他实质上不属于商品房,但是价格是区别于其他地方政府的限价房的,因为限价房是可以5-8年内可以直接上市交易,印象中厦门就有两次限价房,因为限价房是属于商品房,买到了就赚到了,但是厦门的保障性商品房呢,

先看看网络上关于保障性商品房的不好的评价:

社会大众普遍认为保障性商品房是给老百姓的天大福利,P民们就应该乖乖享受。实际上绝非如此!经过P民们仔细研究后有惊人发现:

保障性商品房没有福利只有坑!而且一坑坑几代!保障性商品房不是“商品房”,而是长期性“租赁房”,一次性付了70年租金,中间要退的话,还须逐年折旧贬值,连租金成本都无法挽回。

要保障穷人有房住其实很简单,单单推出廉租房、保障性租赁房和经济适用房即可满足需求,何必推出奇葩的保障性商品房来坑当初属于“夹心层”的人?国务院的国办发(2011) 45 号文件并没有保障性商品房这个类型。

对于购买保障性商品房的人,有人说活该,有人说得便宜卖乖。。。无疑,说这些话的人要么站着说话不腰疼,要么对保障性商品房的概念和性质一无所知。在房价高企的年代,很多人退而求其次购买价格稍低的保障性商品房(早期几批价格与普通商品房相差不大,但房屋质量要低几个档次),一方面是实属无奈,另一方面也最重要的是对政府公信力的绝对信任,认为政府始终是维护和保障人民权益的,所以很少有人对政策条款进行深入研究。然而这些年的实际证明,在保障性商品房上面,政府利用一系列的政策制定、修订达到利益最大化,而相反购房人的基本权益却一再被压缩,不断最小化。利益的天平始终偏向政府一方,购房人的权益被无止尽地损害。

首先,需要明确一个概念。所谓的保障性商品房为厦门独有,其本质上是属于限价商品房(售价、申请条件与同期限价商品房完全一样,但限价商品房的命运与保障性商品房相比,是天上与地下的区别)。根据2009年版《厦门市社会保障性住房管理条例》的定义,保障性商品房是指由政府以出售的方式提供,保障对象主要为本市无住房家庭,销售价格由政府按建造成本、基准地价和相关税费组成的价格确定。其销售对象为本市无房的非低收入人群,也就是所谓的“夹心层”,申请时没有收入限制。

购买这种房子的人已经被深深套牢,由于产权证七八年来被无限期拖延办理,在房价疯长的情况下对于有改善性住房需求的家庭来说,这种房子因为不能保值(实际上是逐年贬值),几乎难以翻身。当年的非低收入人群,现在已经被变成贫困人群,这就是其“保障性”功效!更要命的是,2014年一度停止销售的保障性商品房于2017年又重启了,很多人被其表面的“保障性”功能所蒙蔽,忽略了其内在的伪保障性功效。为了帮助这些人不要往火坑跳、同时也让社会大众认清保障性商品房的真实面目,下面让我们分享下最近以来P民们所总结的那些“坑”吧!

1号坑:产权证被无限期拖延办理。以高林居住区第一批保障性商品房为例,购房至今已长达8年之久,但目前仍然无法办理产权证。法律规定的90天期限早已超期。法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

2号坑:房子售价与权益严重不对等。根据相关文件,保障性商品房的售价已包含土地基准价、建安成本和相关税费,但政府仍要占有60%增值收益的分成。以2009年的高林居住区地块为例,当年其对应的土地基准价为2000元,建安成本大概3000元,但保障性商品房的平均售价为7200元,说明政府还是有2000元的相关税费及利润空间。而同期的厦门岛内普通商品房销售平均交易价为8750元(据国土资源局《关于公布2010年厦门市享受优惠政策普通商品住房计算标准的通告》),其与保障性商品房的平均销售价格已经非常接近,考虑到保障性商品房的建筑成本和质量远低于普通商品房,政策所规定的60%增值收益归政府并无合理的依据。

3号坑:限价商品房的售价、经济适用房的管理。虽然保障性商品房的售价已经包含土地基准价成本,但其产权的土地性质仍然划归为“划拨”(据湖边A、五缘公寓已办产权证),而同样销售价格的限价房为“出让”,且8年后可自动转为普通商品房上市交易(同价不同命啊!)。这意味着保障商品房以后遇到拆迁时无法得到相对应的补偿,业主的基本权益无法得到保障。

4号坑:房子成为奇葩的逐年贬值工具。按政策规定,产权证未满5年退出的,不但不能保值,而且还要按照每年1.43%的折旧率被政府折旧回收,物价上涨及房价上涨因素完全不被考虑。当初全款60万购买的房子在退出变现时,可能只剩下40万。当初只需要多花20%的钱即可购买普通商品房,现在拿回这些钱可能只够买一个卫生间了。最关键一点,到目前为止产权证还不给办理,只能继续忍受逐年贬值。

5号坑:买房后的业主权利只剩下“服从”。《保障性商品房住房管理办法》每隔几年就会修订一次,每一次修订都会对业主权利进行更加严格的限制。所有的利益天平都偏向政府一方,修订相关政策不需要进行任何听证,也不需要倾听来自人民的声音,想怎么修订就怎么修订,完全政府一方说了算。购房一方的业主只能服从,应有的权利得不到保障。

6号坑:继承将成为大问题。2014年前的保障性商品房政策没有提及继承问题,但2017年新修订的条例已经对其继承进行了明确规定。依规定,保障性商品房只能进行有条件有前提的继承,即合法继承人在没有其他房产的情况下才能继承,否则政府将强制收回。这意味着购买人所购买的资产在继承时受到严格限制,意味着必须世代做穷人。这就是保障性商品房的另一个“保障性”功效,这一坑至少连续坑两代。

7号坑:物业由政府指定,不能成立业委会。保障性商品房被安排与廉租房、租赁房、经适房混住。按照政府早期的意图(据2009年政策解读及党媒报道),这是为了平衡保障房小区的居民结构,防止成为“贫民窟”。因为保障性商品房对申请者无收入限制,申请者多为具有较高学历的大学毕业生,只要是本市无房户均可申请,即面向本市非低收入的“夹心层”。但入住以后,在住房管理上完全按照有收入限制的廉租房、租赁房及经适房业主进行管理,唯一的区别是廉租房、租赁房、经适房业主可以享受政府在物业费、水电费上的补贴,而保障性商品房业主所有费用均按照市场标准执行。

8号坑:房子质量堪忧。房子的格局设计不合理不说,其建筑质量也难以保障。很多业主入住不久,房子即出现掉灰、裂缝、漏水等问题,按政策规定还不让业主自行装修。出现以上问题,开发商及物业基本不担责。业主只能自行维修。由此可见,其售价比普通商品房便宜并不是因为所谓的ZF福利,而在于建筑材料、建筑质量及售后服务方面的差异。很多业主均有同感:涉及到利益时,他们说这房子ZF占60%分成;涉及到责任时,他们会说这房子已经卖给你们了,你们自己要负责。

依据中华人民共和国宪法,我国国家机构是人民利益的捍卫者和执行者,国家政府机构的一切活动都要以人民的利益出发。那么,以人民的名义,我们是否应该呼吁相关部门切切实实从人民利益出发,维护和保障人民的最基本的合法权利呢?

现在回到正题?厦门的保障房是福利还是鸡肋?

首先,说下厦门保障商品房概况:

其次,

2017年12月26号这一天是开始厦门2017年第一批保障性商品房选房的日子,当天安排160人选房,实质上弃权的人数有一半,选房的只有90人左右。

第三,为什么这么多人放弃到手的机会呢?

根据了解原因如下:

1)房间太小了,面积63.47平方,公摊18.81平方,公摊接近30%,这么大的公摊,实在是太小了,正常商品房的公摊也不会超过25%。

2)设计房间有问题,每层是6户,1号和6号两边的房源客厅居然没有阳台,是个窗户,居然把阳台房在卧室,想问问到底是zf找的是哪家公司设计的?这么不负责,你家的房子钥匙这样子你愿意去住么 ?2,3,4,5号房间光线太不好了,尽管阳台在客厅,但是太小了,居然阳台还是内置的,晒衣服去哪里,学习下翔安洋塘上一批的房型,之前还觉得那边的太小了,不好,现在看来这次的更是差劲,难道这个设计师都是这种水平?

3)楼层调节价50元每层,上一批次是15元,这次涨价这么多,每层多了3000元 ,另外35层跟3层的价格差距10万左右,另外正常的商品房一般都是10-20层的价格贵些 ,20-30的便宜些 ,所以不清楚政府为何如此设置

4)保障性的特殊性是,这个房子虽然政府让你你买下来了,5年内不允许交易,如果5年后想交易,可以,但是收益的百分之55要给zf,因为当初给你便宜了,这个没问题,关键是这个是按政府的指导价卖的?么意思,打个比方,如果6年后你想卖,这就份两种情况,不是按照市场价格,是按照指导价格卖的,如果周围房价是6万,他给你来个指导价格4万呢?那你岂不是亏了,另外政府还要给你这个房屋折旧费 ,这不是霸王条款么?

5)还有个合同17条条款就是未办理不动产产权登记,不得转让,是意思,就是我不给你办产权证你就没法交易,拖你个十年八年,比如高林的,拖你好多年,让你拿不到产权证,那你就没法交易了,

6)合同第23条,本合同引起的纠纷,各方同意提交厦门仲裁委员会的,仲裁是终局的,对各方有约束力,也就是说你有纠纷跟仲裁委当裁判,因为zf既当裁判员又当运动员,这样子真出现问题,能公平么?此处也是风险最大,仲裁应该不是终局裁判。

7)合同第24条,基于国家、省、市政府关于保障性住房政策调整而导致本合同下权利义务发生变化的,根据调整后的政策变更履行?这个明显的是霸王条款,为什么出现了政策就让买房承担责任呢?为什么?如果zf说是这是共有产权,那是不是政府可以随时变更合同的所有内容,此条款风险最大,不利于买房人。

既然这么多不好处,为什么还有一半的人买呢?

原因如下:

1)厦门找不到这么便宜的房子

2)尽管这么多大坑坑,但是起码有个房子自己就当租了70年了,

3)孩子可以读幼儿园,初中,高中

4)相信政府不会那么坑老百姓的

5)没办法呀,不买的话害怕买不到了

6)等以后有钱了再说吧,起码现在可以退了买其他的

其实每年国家都会出台政策建设保障性住房,但是有时候保障房有时候到了地方就各式花样,一方面保障房可以起到稳定低收入的需求,另一方面也是贯彻习主席房子是用来住的不是用来炒的思想。

到底好与坏,这个因个人因家庭的判断,希望zf能够真实解决居民需求,切切实实的站在人民群众的角度考虑。相信未来会更美好。

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